Budynek czy budowla – prawo budowlane


Właściciele nieruchomości oraz inwestorzy spotykają się z wieloma zagadnieniami prawnymi i podatkowymi, związanymi z powstającymi budynkami. Potocznie nie rozróżnia się odmienności pomiędzy budynkiem, a budowlą. Ma to jednak bardzo duże znaczenie w zakresie podatkowym. W ostatnim czasie pojawiło się dużo wątpliwości dotyczących kwalifikowania inwestycji. W grudniu 2017 roku sprawą zajął się Trybunał Konstytucyjny. Jego wyrok może być korzystny dla wielu osób, które zapłaciły zbyt wysokie zobowiązania podatkowe.

Budynek czy budowla – definicje

Zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych wprowadzono dwie definicje legalne dla budynku i budowli. Zgodnie z nią:

  • Budynek – jest to obiekt budowlany, w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
  • Budowla – jest to obiekt budowlany, w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który nie jest budynkiem lub obiektem małej architektury, a także urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów prawa budowlanego związane z obiektem budowlanym, które zapewnia możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem.

Różnice podatkowe

Wiele osób może zastanawiać się, dlaczego rozróżnienie budynku od budowli jest tak kluczowe dla części inwestorów lub właścicieli. Wynika to z kwestii podatkowych. Zgodnie z wyżej wskazaną ustawą, punkt wyjścia do obliczenia podatku dla budynku, stanowi jego powierzchnia użytkowa (to ona jest podstawą opodatkowania). W przypadku budowli – podstawą opodatkowania jest jej wartość (z odpowiednimi zastrzeżeniami), ustalona na dzień 1 stycznia roku podatkowego, która stanowi podstawę do odpisów amortyzacyjnych, pomniejszoną o odpisy amortyzacyjne. Różnice w wysokości zobowiązań podatkowych, zależne od zakwalifikowania obiektu jako budowli lub budynku mogą być więc znaczące.

Trybunał Konstytucyjny

Ze względu na niedookreśloną definicję budowli, w praktyce dochodziło do sytuacji, że obiekty uznawane przez inwestora za budynki były klasyfikowane jako budowle i na odwrót. W szczególności jednak chodziło o klasyfikowanie obiektów spełniających wymogi budynku jako budowle. Zgodnie z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 13 grudnia 2017 roku Trybunał uznał, że art. 1a ust 1 pkt 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (definicja legalna budowli), w zakresie w jakim umożliwia uznanie za budowlę obiektu budowlanego, który spełnia kryteria bycia budynkiem, jest niezgodny z zasadą szczególnej określoności regulacji daninowych. W praktyce oznacza to, że w sytuacji jeżeli obiekt należy uznać za budynek, niedopuszczalne jest jego kwalifikowanie jako budowli. Dotyczyć to może wielu inwestycji takich jak np. stacje transformatorowe, stacje gazowe, silosy, czy elewatory. Najprawdopodobniej wielu podatników będzie mogło więc odzyskać nadpłacony podatek.

Podsumowanie i plany reformy oraz kodeks urbanistyczno – budowlany

Zagadnienie budynku i budowli nie jest jednym rodzącym wątpliwości w zakresie przepisów i prawa związanego z budownictwem. Obecny rząd chciał całościowej reformy tej części rynku, poprzez wprowadzenie nowego, jednolitego zbioru przepisów. Planowane było wprowadzenie nowego kodeksu urbanistyczno – budowlanego. Zgodnie z najnowszymi informacjami pochodzącymi z Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju, na razie projekt został zatrzymany. Już niedługo ma zostać przedstawiony nowy plan reform w tym zakresie.